О переустройстве и перепланировке жилого помещения.


Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждены форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании планируемых работ.

Согласно Жилищному кодексу России переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, тогда как перепланировка влечет за собой изменение конфигурации жилого помещения. И переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения произведенных изменений в технический паспорт, то есть документ, содержащий техническую и иную информацию, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Переустройство и перепланировка могут проводиться только после согласования с органом местного самоуправления и получения от него положительного решения. Соответственно, собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо перед началом планируемых работ единовременно должен представить на согласование целый ряд документов.

Прежде всего, это документы, подтверждающие право собственника непосредственно на жилое помещение (следует иметь в виду, что в случае представления копий они должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке).

Затем это подготовленный и оформленный в установленном порядке проект планируемых работ и технический паспорт жилого помещения. Если заявитель является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, то в таком случае в обязательный пакет документов входит согласие всех проживающих с ним членов его семьи (в том числе и временно отсутствующих) на проведение переустройства или перепланировки.

И, наконец, если само жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, то к документам на согласование должно быть приложено заключение органа, осуществляющего его охрану, о допустимости проведения на этой территории каких-либо работ.

Представление перечисленных документов на согласование должно сопровождаться заявлением, составленным по установленной форме. В заявлении, помимо обязательных реквизитов, позволяющих идентифицировать как заявителя, так и занимаемое им жилое помещение, должны указываться срок производства ремонтно-строительных работ и планируемый режим, с указанием времени начала и окончания работ по конкретным дням. Одновременно заявитель принимает на себя обязательства по осуществлению работ по переустройству или перепланировке в соответствии с проектом и с соблюдением согласованного режима и сроков их проведения, а также обеспечивает свободный доступ к месту проведения работ должностных лиц органа местного самоуправления либо уполномоченного им органа для проверки хода работ.

Следует иметь в виду, что на заявлении, исходящем от нанимателя жилого помещения по договору социального найма, должны быть поставлены подписи совместно проживающих совершеннолетних членов его семьи, подтверждающие согласие на переустройство и перепланировку. Подписи должны быть поставлены в присутствии должностного лица, принимающего документы. При невозможности личного присутствия кого-либо из членов семьи его нотариально заверенное согласие представляется в виде приложения к заявлению с проставлением об этом соответствующей отметки.

При пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды - арендатором, при пользовании жилым помещением на праве собственности заявление подписывается соответственно собственником.

Органом, осуществляющим согласование, выдается расписка в получении всех документов с указанием их перечня и даты принятия. Следует иметь в виду, что решение о согласовании или о его отказе должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

В случае вынесения положительного решения о возможности проведения необходимых работ заявителю выдается документ по установленной форме, в котором подтверждается согласие на изменение жилого помещения в соответствии с представленным проектом. Необходимо иметь в виду, что органом, осуществляющим согласование, могут быть изменены срок и режим проведения ремонтно-строительных работ от первоначально заявленных. В этом случае должны быть изложены мотивы принятия такого решения.

В решении о согласовании на заявителя возлагается обязанность осуществлять переустройство и перепланировку в соответствии с проектом и строительными регламентами. Отдельным пунктом указывается, что характер выполненных ремонтно-строительных работ оценивает приемочная комиссия, соответствующий акт которой затем направляется в орган местного самоуправления по учету объектов недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что только решение о согласовании является основанием для проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

В заключение следует отметить, что работы, проводимые при отсутствии положительного решения о согласовании или с нарушением утвержденного проекта, будут расцениваться как самовольные, за которые установлена предусмотренная законодательством ответственность. Так, собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено и перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

В случае неисполнения такого предписания и в зависимости от субъекта нарушения судом могут быть вынесены следующие решения:

- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника данного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Следует отметить, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

О переустройстве и перепланировке нежилых помещений
в многоквартирных жилых домах
на территории Краснодарского края


1 августа 2005 года вступил в силу Закон Краснодарского края от 15 июля 2005 г. N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края". Следует отметить, что принятие Закона направлено, прежде всего, на обеспечение безопасности проживания граждан посредством предотвращения аварийных ситуаций в жилищном фонде.

Согласно Закону граждане и юридические лица вправе переустроить или перепланировать нежилые помещения, но только в целях улучшения условий их использования и за счет собственных средств.

В заявлении, представляемом в орган, осуществляющий согласование, заявитель должен указать перечень предполагаемых работ, а также взять на себя обязательство по обеспечению доступа в помещение уполномоченных должностных лиц для проведения контроля за ходом работ. Контроль заключается в том, что должностное лицо должно следить за соблюдением согласованных режимов производства работ и условий вывоза строительного мусора, выполнением работ в строгом соответствии с проектом, соблюдением нормативно-технических требований к проведению работ. В этих целях должностное лицо имеет право осматривать переустраиваемое или перепланируемое нежилое помещение, но только в согласованные с заявителем сроки и в его присутствии или в присутствии его представителя. При этом предупреждение об осмотре должно быть произведено не позднее чем за три дня до даты указанного осмотра.

К заявлению в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы и технический паспорт нежилого помещения, проектная документация и заключение специально уполномоченного органа исполнительной власти Краснодарского края о допустимости проведения работ в помещении, которое является памятником архитектуры, истории или культуры. Если заявителем является уполномоченный собственником арендатор или наниматель нежилого помещения, то в таком случае необходимо приложить письменное согласие собственника или управляющей организации. Кстати, следует иметь в виду, что если переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к нему части общего имущества в жилом доме или если работы затронут места общего пользования, то заявитель должен приложить письменное согласие всех собственников помещений в этом жилом доме.

Не позднее чем через 45 дней со дня получения указанных документов орган, осуществляющий согласование, должен принять необходимое решение, причем отказ в согласовании допускается при непредставлении установленных документов или несоответствии проекта переустройства и перепланировки требованиям действующего законодательства. Решение об отказе выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Работы по переустройству или перепланировке должны выполняться в строгом соответствии с проектом, а также условиями, установленными органом, осуществляющим согласование, в том числе определяющими характер, режим и объем проводимых работ.

Завершение работ подтверждается актом межведомственной комиссии, который утверждается органом местного самоуправления и направляется заявителю, управляющей или обслуживающей организациям, а также в орган по учету объектов недвижимого имущества.

Законом установлено, что собственник или уполномоченный арендатор помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести это помещение в прежнее состояние в разумный срок. При нарушении этого срока орган, осуществляющий согласование, вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Возмещение морального вреда или материального ущерба, причиненного гражданам в результате самовольных действий инициатора работ, должно осуществляться в соответствии с федеральным законодательством.