ЦитироватьЖилищный Кодекс: время домовых собраний
С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

НА СОБРАНИЯ ОТВЕДЕН ГОД

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление ;

2) товарищество собственников жилья ;

3) управляющую кампанию.

Теперь подробности.

Правило № 1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то начиная с 1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими кампаниями.

КОЛЛЕКТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕПЛАТЕЖИ

В чем разница между тремя формами управления?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются  в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потреби-тельские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ

В чем плюсы и минусы трех форм?

ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать. Главный минус - расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая кампания. Самое главное здесь - как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Плюс здесь один - не надо думать самим. Минусы - такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что  и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом,  а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей. Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.

КАК ПРОВОДИТЬ СОБРАНИЕ?

Это не так-то просто сделать. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов. Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома.

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить  собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.


Олег ШЕИН

вот и где теперь такого активиста найти чтобы всех соседей оповестил, собрал и разъяснил все три формы управления домом. Да, кондоминиум еще ведь и зарегистрировать надо как юридическое лицо.  

Наши были на семинаре в Питере, там дяденька спец в жилищном праве рассказывал, что хоть у него дома и непосредственное управление, что лучше но сложнее; но всё же ТСЖ сподручнее как то будет. Но мне кажется, что ТСЖ мне будет лучше, если я буду в правлении с хорошей зарплатой....

doctorlama, помимо хорошей зарплаты не забывай про кучу обязанностей члена правления ТСЖ. Если ты готов к такой общественной работе, то вперед. Лично за себя могу сказать, что просто физически такими вещами заниматься мне некогда, какая бы зарплата ни была.    

ЦитироватьЕсли ты готов к такой общественной работе, то вперед

У меня пока времени на диссертацию нет...

в продолжение темы...

ЦитироватьВ феврале пройдет общероссийская акция протеста против повышения тарифов ЖКХ

Январское повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги уже начинает отзываться в регионах волнами протеста горожан. Несмотря на то, что власти попытались смягчить удар, ограничив подорожание ЖКУ на 10-24% в зависимости от региона, оно оказалось непосильным для очень многих россиян. По сведениям "Новых Известий", на 18 февраля готовится всероссийская акция протеста против высоких тарифов коммуналки. Дата выбрана не случайно - к этому времени уже во всех наших городах людям придут новые счета по квартплате.

Повышение тарифов ЖКХ в начале каждого года уже перестало восприниматься как сюрприз. Коммуналка дорожает так, что это ощущают и бедные, и богатые. Впрочем, в ситуации, которая складывается в этом году, есть и некоторая новизна: если раньше россияне, протестуя против очередного подорожания, отказывались платить за услуги ЖКХ, то теперь они отказываются от самих этих услуг.

"Отпилите мне радиатор"

Жители Уссурийска требуют отключить их квартиры от системы центрального отопления. Они подсчитали, что отапливать квартиры собственными электроприборами будет значительно дешевле. Расчеты элементарны: отопление 1 кв. м жилой площади стоит здесь с начала января 64 руб. 96 коп. Таким образом, чтобы не замерзнуть в стандартной 55-метровой квартире, нужно заплатить 3 тыс. 605,28 руб. В то же время, если отключить батареи и поставить две "ветродуйки", плата за электроэнергию составит 1,2 тыс. руб. Произведя нехитрое вычитание, получаем отнюдь не пустяковую экономию в 2,4 тыс.

Таким образом горожане отреагировали на то, что в новом отопительном сезоне тарифы выросли в 2-3 раза. Местные чиновники объяснили это тем, что прежде плату за тепло распределяли на 12 месяцев, а сейчас на 7 - с октября по май, то есть на то время, когда тепло реально потребляется. Галина Назарова, уже добившаяся от местных властей разрешения на "обрезание" радиаторов, подсчитала, что за декабрь она сэкономила почти 2 тыс. руб. Ее соседка Оксана Куприянова тоже полна решимости сократить таким образом расходы семейного бюджета. "У меня зарплата - 3,5 тыс. руб., и она вся идет на коммуналку. Муж получает 3 тыс., на них и живем. А ведь стоит только за месяц не заплатить, потом из долгов не выберешься", - рассказала она корреспонденту "НИ".

Пока только 10 семей получили разрешение на отключение. Остальным отказали, сославшись на нормы Жилищного кодекса. В ЖК же прописано, что любое переустройство в квартире должно производиться только по согласованию с органами местного самоуправления. Впрочем, есть и другие аргументы. "Полное отключение дома от централизованного теплоснабжения приведет к размораживанию систем. Но все равно те жильцы, кто останется без радиаторов, будут продолжать получать тепло от соседей, через смежные стенки", - объяснил заместитель начальника Службы заказчика Валерий Молочный.

В Нижнем Новгороде, по информации нашего собкора Сергея Анисимова, повышение тарифов в сфере ЖКХ ожидается на уровне 19-20%. Многие горожане считают такой рост необоснованным и тоже отказываются платить по некоторым статьям квитанций. Так, жильцы дома ~ 6 по улице Исполкома решили не платить своему ДЕЗу за уборку внутридомовой территории. "Деньги с нас вычитают регулярно, а грязи в доме - по колено", - комментирует одна из жительниц дома. Чтобы решить проблему, подрядили собственную уборщицу, получается дешевле и чище. И контроль со стороны заказчиков услуг четкий и понятный. И деньги идут исполнителю работ без всяких посредников. Подобная инициатива, впрочем, активно распространяется не только в Нижнем Новгороде, но и в других городах страны.

Снова митинги, снова пикеты

В Ульяновске, как сообщает наш собкор Михаил Белый, уже проходят пикеты против повышения коммунальных тарифов. Услуги ЖКХ подорожали в целом на 19,5%, однако плата за холодное водоснабжение поднялась сразу на 31%, горячее - 47%, а содержание жилья - практически вдвое. В городе все чаще вспоминают предвыборное обещание мэра Сергея Ермакова: "Если сегодня принять решение о повышении тарифов, то надо принять яд и не жить". Между тем пикетчики не только напоминают градоначальнику о несовместимом с жизнью подорожании ЖКУ, но и призывают губернатора области Сергея Морозова сложить полномочия и уйти в отставку.

Противники повышения тарифов убеждены, что рост коммунальных платежей ничем не обоснован. Старший помощник прокурора Ульяновской области Василий Зима сообщил "НИ", что сейчас прокуратура проверяет законность подписанного местными властями документа о росте цен на коммуналку. "Через несколько дней мы сможем точно сказать, соответствует ли он нормам федерального законодательства. Если нет, то прокуратура сразу же потребует отмены повышения тарифов", - заявил г-н Зима. Напомним, что полтора года назад надзорному органу удалось добиться того, что повышение тарифов в Ульяновске отменяли четыре раза.

По сообщениям нашего собкора Станислава Анищенко, напряженная ситуация складывается и в Волгограде. Здесь повышение тарифов на услуги ЖКХ составит порядка 20% - по общероссийским меркам в общем-то немного. Однако и оно уже встречает резкое противодействие со стороны ряда депутатов местного горсовета. Дело в том, что в начале весны прошлого года коммуналка в городе уже подорожала практически на 90%. Тогда это вызвало многотысячные акции протеста. Новый виток роста цен, по мнению специалистов, ничем не обусловлен. "Повышение тарифов не является жизненной необходимостью для местной коммуналки, - рассказал "НИ" депутат Волгоградского горсовета Андрей Сиротин. - Люди еще не отошли от прошлогоднего, почти двукратного тарифного скачка, а администрация предлагает вновь увеличить оплату. На мой взгляд, очередное повышение не является экономически обоснованным. Даже без учета готовящегося повышения тарифы сейчас завышены примерно на 30%".

Цены растут, а качество снижается

О том, что цены на коммунальные услуги должны подняться, в Санкт-Петербурге говорили давно, но никто не мог разъяснить горожанам, что на самом деле их ждет, сообщает наш собкор Мария Селезнева. Об этом они с удивлением узнавали, увидев квитанции по квартплате за декабрь и январь. Платить пришлось больше почему-то уже в конце прошлого года. "За декабрь и январь нам неожиданно подняли квартплату, - рассказала нам Елена С., живущая на Петроградской стороне. - В декабре сумма в квитанции была больше на 160 руб., в январе - уже на 197. При этом, когда в жилконторе я попросила объяснить, в чем дело, мне не смогли помочь. Там просто не в курсе, что происходит".

По самым скромным подсчетам экономистов Смольного, повышение тарифов ЖКХ приведет к росту цен на продукцию промышленных предприятий на 1,5%. К этому стоит добавить подорожание бензина, транспортных услуг и повышение арендной платы для предпринимателей в среднем на 70%. Жизнь в Петербурге станет дороже в разы, говорят специалисты. При этом, как полагают эксперты, вряд ли заметно возрастет качество услуг, предоставляемых жилищно-коммунальной сферой.

То, что качество ЖКУ никак не связано с их ценой, подтверждает и собкор "НИ" в Ростове-на-Дону Илья Малахов. "Нашей девятиэтажке чуть больше двадцати лет. За все эти годы ни одного капитального ремонта. В подвале уже много лет течет канализация. Мы не раз приглашали представителей районной администрации, ЖЭУ посмотреть, как мы живем, но никому до наших проблем нет дела. А между тем мы ежемесячно исправно платим за техуслуги и капремонт, - рассказала корреспонденту "НИ" жительница Пролетарского района Ростова Галина Фесуненко. - На замену труб в нашем доме было выделено 300 тыс. руб. Но заменили лишь стояки, и то за наличные деньги, которые собрали с жильцов. Когда мы обратились в районную администрацию с вопросом, куда ушли деньги, с нами просто отказались говорить и показать какие-либо документы. Обращение жильцов стоквартирного дома в районную прокуратуру осталось без ответа".

Борьба по закону

Как на законных основаниях противостоять удорожанию коммуналки, "НИ" решили выяснить у юристов. "Если в каком-то регионе рост тарифов превысил установленные Федеральной службой по тарифам рамки, это повод для граждан обжаловать решение местных властей в суде или обратиться в прокуратуру", - сообщил нам адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Антон Лелявский. Что же касается возможности отказа жильца от какой-то услуги, то здесь законодательство на стороне чиновников. "Теоретически отказаться от услуг ЖКХ частично или полностью можно, потому что услуга должна предоставляться гражданину добровольно, а не насильственно, - продолжает Антон Лелявский. - Однако практически реализовать это право весьма затруднительно. Отключение отопления в одной квартире многоквартирного дома - слишком длительный и сложный процесс, поэтому в подобной ситуации ДЕЗу гораздо проще продолжать оказывать услугу, требуя за нее плату, а в случае отказа подать на неплательщика в суд и выселить его из квартиры - Жилищный кодекс (ЖК) это позволяет".

Чиновники, в свою очередь, предлагают гражданам воспользоваться тем же самым ЖК и эффективнее использовать свое право выбирать поставщика коммунальных услуг по своему усмотрению. "Современное законодательство позволяет жильцам любого дома объединиться в ТСЖ и выбрать в качестве поставщика услуг свой ДЕЗ, ДЕЗ соседнего района или независимую управляющую компанию (УК), - заявили "НИ" в пресс-службе Минрегионразвития. - В этом случае граждане сами вместе с выбранной компанией смогут определять, нужен ли им поставщик тепла или достаточно только поставщика электроэнергии, а обогревать они себя будут сами. Однако даже при таком раскладе решения будут приниматься коллективно - всеми жильцами дома, не каждой квартирой в отдельности".

Пока что выборы поставщиков ЖКУ проходят крайне неэффективно. К примеру, в Приморском крае только 1% горожан определились с выбором способа управления домами. И винить во всем самих жильцов бессмысленно. "В большинстве регионов не разработана нормативная база для применения норм ЖК и для проведения конкурсов по выбору УК", - рассказал "НИ" руководитель сектора "Развитие конкурентных отношений" Института экономики города Владилен Прокофьев.

В том же Приморье до сих пор не проведена инвентаризация земель, и муниципалитеты сами точно не знают, какую плату будут брать за аренду земли и придомовых территорий. К тому же первые вышедшие на рынок УК предлагали кабальный договор на 5 лет, который, помимо штрафных санкций к жильцам, предусматривал передачу долгов по оплате услуг ЖКХ неким "третьим лицам". Горожане испугались, что "третьими лицами" окажутся бандиты, которые за копеечные долги придут с битами отбирать квартиры. В Ростове же состояние многих жилых домов настолько плачевно, что капитальный ремонт может обанкротить любую управляющую компанию.

Подобная информация в течение прошлого года поступала практически из всех регионов. В результате перед новогодними праздниками Госдума перенесла конечные сроки по выбору поставщика ЖКУ до 1 января 2007 года, дав чиновникам дополнительные 10 месяцев для подготовки нормативной базы и информирования населения. По сведениям Владилена Прокофьева, по всей России к настоящему моменту выборы провели 8-10% горожан, в Москве этот показатель меньше - 2-3%. Эксперт полагает, что эта тенденция сохранится, и концу года с выбором определятся 30% россиян и лишь 8-9% москвичей. Причина столичной пассивности в том, что жилье здесь дотируется, а в большинстве регионов - нет. Да деньги жители мегаполиса считают не так тщательно, как провинциалы.

ОЛЬГА ГОРЕЛИК, ДМИТРИЙ КЛИМОВ, Приморский край
"Новые известия"